入居率アップも狙える！アパートの原状回復工事の成功ポイント
2026/01/19
入居者の退去後に必要となる原状回復工事。アパートを所有・管理されている方のなかには、空室対策や資産価値の維持の観点から、どのように工事を進めるべきか悩まれることもあるかもしれません。特に築年数が経過した物件では、表面的な修繕だけでは入居希望者に選ばれにくくなることもあります。 実際のところ、原状回復工事は単なる修繕作業にとどまらず、次の入居者にとって魅力的な住まいを整える機会ともいえます。共用部の印象や水回りの使い勝手、壁紙や床材の劣化など、細かな部分が入居の決め手になるケースも少なくありません。 この記事では、アパートにおける原状回復工事の基本から、空室対策として意識すべきポイント、費用の考え方や業者選びの注意点までをわかりやすく解説します。入居率アップを目指すうえで、工事の進め方に悩んでいる方にも役立つ内容です。
アパートの原状回復工事とは？
アパートにおける原状回復工事は、入居者が退去した後に、次の入居者を迎えられるよう部屋の状態を整えるための工事です。具体的には、壁紙や床材の張り替え、破損箇所の修復、クリーニングなどが含まれます。ただし、これらは単なる修繕ではなく、賃貸契約の内容や建物の価値維持を考慮して行う必要があります。 原状回復の内容は、入居中に発生した損耗が誰の責任によるものかを明確にした上で、適切な範囲で工事を行うことが求められます。また、近年では、単なる現状復旧にとどまらず、物件の魅力を向上させる工夫も重要視されつつあります。
原状回復とリフォームの違い
原状回復工事と混同されやすいのがリフォームです。原状回復は、あくまで入居前の状態に戻すことが目的であり、入居者の故意・過失や通常の使用で劣化した部分に対する補修が中心になります。 一方で、リフォームは間取り変更や設備の入れ替えなど、機能やデザイン性の向上を目指す改修を指します。たとえば、古くなったユニットバスを最新型に交換したり、和室を洋室に変えたりするような工事はリフォームに該当します。つまり、原状回復は必要最低限の対応であり、リフォームは物件価値の向上を図るための選択肢といえます。
工事が求められる主なケース
原状回復工事が必要になるのは、主に入居者の退去時です。契約上、原状回復の範囲は借主と貸主で定められており、借主の過失による損傷や汚れ、たとえば壁の落書き、タバコのヤニ、設備の破損などがある場合には、それらを元通りにする必要があります。 また、通常使用による経年劣化や自然損耗については貸主側が負担するケースが一般的です。たとえば、日焼けによるクロスの色あせやフローリングの擦れなどが該当します。これらを放置すると、次の入居者に悪印象を与えることもあるため、適切な対応が必要です。
原状回復工事の目的と法的な位置づけ
原状回復工事は、賃貸物件を貸し出すうえでの基本的なメンテナンスのひとつです。その目的は、入居前の状態に戻すことで物件の価値を維持し、次の入居者にとって快適で安全な住環境を提供することにあります。しかし、どこまで修復すべきかという線引きは意外と複雑で、法的な解釈も含めて理解しておくことが重要です。 とくにトラブルが起こりやすいのが、原状回復の範囲や費用負担について。貸主と借主の認識にズレがあると、退去時に揉める原因になるため、事前の理解と明確な契約内容が不可欠です。
賃貸借契約における原状回復の考え方
原状回復の基本的な考え方は、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によって整理されています。このガイドラインでは、原状回復とは「通常の使用による損耗や経年劣化を除いた、借主の故意・過失等による損傷の修復」と定義されています。 つまり、日常生活で自然に生じる汚れや劣化については借主が負担する必要はなく、反対に、たとえばペットによる傷やタバコのヤニ汚れなどは借主の負担とされることが一般的です。契約書に明記しておくことで、双方のトラブルを未然に防ぐことができます。
トラブルを防ぐための基本知識
原状回復工事をめぐるトラブルを避けるためには、いくつかのポイントを押さえておくと安心です。まず、入居時と退去時に室内の状態を記録しておくこと。写真やチェックシートなどを活用すれば、責任の所在を明確にできます。 また、契約書には原状回復の範囲や費用負担のルールを具体的に記載しておくことが重要です。これにより、借主との認識のズレを防ぎ、スムーズな退去手続きにつながります。 さらに、工事の内容が明確であればあるほど、次の入居者にも安心感を与えることができます。たとえば「水まわりのクリーニング済み」「壁紙は新品に張り替え済み」といった情報があると、入居の後押しにもなります。
入居率に影響する原状回復のポイント
アパートの原状回復工事は、単に「元に戻す」だけではなく、次の入居者に選ばれる物件づくりを意識することが大切です。内見時の印象や設備の状態が入居判断に直結するため、工事の内容次第で空室期間の長さが変わることもあります。原状回復の工程にひと工夫を加えることで、入居率向上にもつながる可能性があります。 とくに見た目の印象や使い勝手といった、日常生活に直結する部分は注意深く見直すことが求められます。
第一印象を決める共用部の整備
建物の印象は、室内だけでなく外観や共用部の状態にも大きく左右されます。たとえば、エントランスが汚れていたり、共用階段や廊下の照明が暗かったりすると、内見の段階でマイナスの印象を持たれることがあります。 そのため、原状回復工事と合わせて共用部の簡易清掃や塗装の剥がれの補修、照明の交換なども検討するとよいでしょう。こうした小さな改善が、物件全体の印象を引き上げ、入居希望者に安心感を与えるきっかけになります。
空室対策につながる室内の清潔感と印象
室内の状態も、入居を検討するうえで非常に重要です。たとえば、壁紙が一部だけ新しい場合や、床材が部分的に古びていると、全体のバランスが悪く見えることがあります。原状回復工事では、部分補修にとどめず、必要に応じて全体の統一感を意識した仕上げが効果的です。 また、においや汚れといった「目に見えにくい不快感」も敬遠される要因になります。換気扇やエアコン内部の清掃、脱臭対応なども含め、室内環境を整えることが結果的に空室対策につながります。 一方で、過剰な設備投資を避けるためにも、入居希望者が重視するポイントを見極め、メリハリを持った工事内容にすることが重要です。
アパートの原状回復工事で見落としがちな箇所
原状回復工事では、壁紙や床の張り替えといった目につきやすい部分に注目しがちですが、実際にはそれ以外にも見落とされやすいポイントがあります。こうした細かな部分を丁寧に確認し、必要な修繕や清掃を行うことが、入居後のトラブル防止や印象アップにつながります。 意外な箇所に汚れや劣化が残っていると、全体の清潔感が損なわれ、せっかくの工事効果が半減することもあるため注意が必要です。
水まわりの劣化とにおい対策
キッチンや浴室、トイレといった水まわりは、使用頻度が高く劣化も目立ちやすい場所です。見た目に問題がなくても、排水口のつまりや配管のにおいが残っていることがあります。これらは入居直後に気づかれることが多く、不満の原因となりかねません。 原状回復工事の際には、シンクや排水溝、換気扇の内部清掃、トイレの便座やパッキンの状態までチェックし、においの元を除去しておくことが大切です。特に長期間空室だった物件では、封水切れによる下水臭なども発生しやすいため、水を流すなどの簡単な対処も効果的です。
クロスや床材の経年変化
クロス（壁紙）や床材は、時間の経過とともに変色や浮き、シミなどが出やすい場所です。一部が劣化している場合でも、全体の印象に影響を及ぼすため、部分的な張り替えでは違和感が残ることもあります。 また、日焼けや家具による擦れ跡などは、入居者にとって「使い古された印象」を与えてしまう可能性があります。必要に応じて面ごとに貼り替える、床材は部屋全体で一新するなど、統一感を重視した対応が望まれます。 こうした細部への配慮が、結果的に入居者の満足度向上や、長期入居にもつながることがあります。
原状回復工事の費用相場とコストの考え方
原状回復工事を検討する際、費用面の不安を抱える方は少なくありません。実際の工事内容や物件の状態によって金額に幅があるため、あらかじめ相場感を持っておくことが大切です。また、コストを抑えながらも物件の魅力を維持するためには、優先順位をつけた判断も必要になります。 過剰な支出を防ぎながらも、結果的に入居率の向上につながるような工事内容を検討することが、賃貸経営においては効果的です。
1室あたりの費用目安と内訳
原状回復工事の費用は、部屋の広さや工事の範囲によって異なりますが、一般的な1K〜1LDKのアパートであれば、おおよそ5万円〜15万円程度が目安とされています。クロスやフローリングの張り替え、クリーニング、簡易な補修などが含まれる場合の平均的な金額です。 費用の内訳としては、以下のような項目が挙げられます。 ・壁紙・床材の張り替え ・水まわりの清掃・補修 ・建具の修繕 ・室内クリーニング ・設備の交換（必要に応じて） これらの項目を必要に応じて取捨選択することで、無理のない費用設定が可能になります。
コストを抑える工夫と注意点
費用を抑えたい場合には、すべてを一新するのではなく、劣化や破損が目立つ部分に絞って対応することが有効です。たとえば、全面張り替えが必要なクロスの中でも、目線に入る面だけを選んで補修するなど、ポイントを押さえた工事がコスト管理には役立ちます。 また、複数の業者から見積もりを取ることも重要です。同じ工事内容でも金額に差が出る場合があるため、仕様や範囲を明確に伝えて比較することがポイントになります。 ただし、費用を優先しすぎて品質が下がってしまうと、入居希望者の印象を損ね、結果的に空室期間が長引くことも考えられます。価格だけで判断せず、信頼できる施工内容かどうかもあわせて確認することが大切です。
工事業者選びで押さえておきたいポイント
原状回復工事をスムーズに進めるためには、信頼できる工事業者の選定が欠かせません。どの業者に依頼するかによって、仕上がりの質や工期、入居者の印象に大きく影響が出るため、費用面だけで判断するのではなく、対応力や実績なども含めて慎重に検討する必要があります。 特にアパートやマンションのような集合住宅では、全体の管理バランスや他の居住者への配慮も求められるため、細やかな対応ができる業者かどうかが重要な見極めポイントになります。
現地調査の丁寧さと対応力
良い工事業者を見極めるポイントのひとつが、事前の現地調査です。現場をしっかり確認し、劣化の程度や必要な補修箇所を丁寧に把握してくれる業者は、工事内容の提案にも説得力があります。 また、見積もりの説明が分かりやすく、質問にもきちんと対応してくれるかどうかは、信頼性を測るうえでの大きな指標になります。現地調査の段階で対応に差がある業者も多いため、この時点でのやり取りから判断することも可能です。
実績と施工後の対応体制
原状回復工事の経験が豊富な業者であれば、物件の特徴に応じた適切な対応が期待できます。とくにアパートやマンションなど集合住宅での施工経験が多い場合、共用部の扱いや他住戸への配慮も行き届いていることが多く、安心して任せられる傾向があります。 さらに、工事後のフォロー体制も確認しておくと安心です。たとえば、施工後に不具合が見つかった場合の対応や、保証の有無なども選定基準として押さえておくべき点です。工事完了で終わりではなく、その後の管理にもつながるパートナーとして考えることが、長期的な安心感につながります。
株式会社Aiコーポレーションの原状回復工事の強み
原状回復工事は、見た目の修繕だけでなく、建物の印象や機能性を左右する重要な工程です。株式会社Aiコーポレーションでは、アパートやマンションといった集合住宅における原状回復を、単なる作業としてではなく、建物全体の価値を維持・向上させる一環として丁寧に取り組んでいます。 現場ごとの状態に合わせて、暮らしやすさや使いやすさにも配慮した施工を行うことで、次の入居者が安心して住める空間づくりをサポートしています。
建物全体を見据えた設計力
Aiコーポレーションの原状回復工事は、単なる室内の補修だけにとどまりません。外装や共用部を含め、建物全体の状態を把握しながら工事内容を提案できるのが特徴です。たとえば、室内の補修だけでなく、玄関ドアやポスト周辺の劣化、外壁の塗装剥がれなども含めて対応することで、物件全体の印象を損なわない工事が可能です。 とくに、築年数が経過したアパートでは、部分的な補修ではカバーしきれないケースもあります。そうした場合でも、建物全体の構造や使用状況を踏まえた計画で、適切な工事をご提案しています。
大規模修繕との連携による効率化
同社では、大規模修繕工事や外装修繕、屋上防水といった建物全体の保守業務も手掛けているため、原状回復工事と並行したご相談にも柔軟に対応できます。たとえば、複数室の原状回復と共用部の塗装や防水補修を同時に計画すれば、足場の設置や日程の調整が一度で済み、結果的にコストと時間の両方を抑えることができます。 原状回復に限らず、将来的な建物管理を見据えた総合的な視点で工事内容を組み立てられる点も、大きな強みのひとつです。
まとめ
アパートの原状回復工事は、単に退去後の状態を元に戻すだけでなく、物件の印象や入居率にも影響する大切な工事です。特に、共用部や水まわりのように目立ちにくい部分まで丁寧に整備することで、次の入居希望者に安心感や清潔感を与えることができます。 原状回復の基本を理解し、トラブルを避けるための法的知識を押さえることはもちろん、費用のかけ方や工事の範囲についても、物件の状況に合わせて最適なバランスを考えることが重要です。また、業者選びでは、丁寧な現地調査やアフター対応がしっかりしているかどうかも大きな判断材料となります。 株式会社Aiコーポレーションでは、原状回復工事だけでなく、外装修繕や大規模修繕なども一貫して対応しており、建物全体の価値維持に向けた施工をご提案しています。複数の部屋の対応や、建物全体の修繕と合わせたご相談にも柔軟に対応可能です。 まずは、お困りのことやご相談があればお気軽にお問い合わせください。
